界面新闻记者 | 王妤涵
4月22日，广州富力空港假日酒店在阿里法拍网的首次拍卖以流拍告终。这座位于广州市花都区的12层酒店，评估价约3.96亿元，起拍价已降至2.77亿元（相当于评估价的7折），但最终因无人报名而宣告流拍。
根据竞买公告，该酒店为富力地产旗下资产，此次拍卖源于债券抵押物被执行——该酒店曾为“H16富力4”“H16富力6”等债券提供增信，但因关联公司未能偿还银行借款，最终被法院裁定强制拍卖。
值得关注的是，这并非富力首次尝试出售酒店资产，此前其已多次通过资产处置缓解债务压力。
财报数据显示，2024年富力地产全年营业额同比下降51.15%至177.01亿元，净亏损达到177.1亿元，流动负债超过流动资产316.76亿元，现金总额仅有38.64亿元。
作为曾经的行业巨头，富力地产正面临前所未有的流动性危机，而酒店业务作为其重要资产，在债务高压下已成为其“断臂求生”的核心标的。
从“旧改之王”到酒店业巨头
富力地产的崛起始于广州的旧城改造。
1994年，公司创始人李思廉与张力以2000万元成立广州天力地产。
此后十余年间，富力以“拆旧厂、建新房”的模式横扫广州，改造了铜材厂、硫酸厂等十余座旧工业区，累计开发超250万平方米，迅速积累资本。
2002年，富力进军北京，拿下东三环41万平方米的北京富力城项目，以“当年拿地、当年开发、当年销售”的速度完成项目，打开北方市场。
至2005年赴港上市时，富力地产的市值已超过200亿港元，成为内地首家被纳入恒生中国企业指数的房企，也是业界有名的“旧改之王”。
2007年，富力以161亿元销售额排名行业TOP4，仅次于万科、绿地和中海，位居“华南五虎”之首，风头无两。
而在富力早期战略中，商业地产是不可忽视的一大板块。
其在广州珠江新城开发的16个商办项目，占据该区域半数地块，形成“半座珠江城，一部富力史”的行业地位。
2003年，富力以2380元/平方米的低价拿下广州珠江新城四块商业用地。
2004年，富力首次试水高端酒店，与万豪、凯悦等国际品牌合作，打造了广州富力丽思卡尔顿酒店等项目，奠定了高端酒店的基因，自此逐步构建出“商住双轮驱动”的模式。
早期，富力地产的酒店项目多位于一线城市的核心地段，如北京富力万丽酒店、广州富力君悦大酒店等，这些酒店凭借优越的地理位置和国际品牌合作，迅速成为区域地标。
2017年，富力以189.55亿元的价格，收购万达旗下73家酒店，收购单价仅为市场价的6折。
完成收购后，富力的酒店资产规模达到近90家，总客房数超过26000间，覆盖一线城市及多个旅游目的地，一跃成为“全球最大豪华酒店业主”。
然而，这场被称为“世纪交易”的并购，表面看虽是“捡漏”，实则暗藏风险。
断臂求生，开启酒店大甩卖模式
在地产行业的上行期，酒店业的重资产模式尚可支撑，甚至成为业绩亮点。但在行业下行期，酒店高昂的维护成本与低周转率就成为了拖累。
自收购万达酒店后，富力地产的酒店业务连年亏损，成为长期拖累富力地产财报的“黑洞”。
财报数据显示，2018年-2022年，富力酒店业务亏损从4亿多元增长到20多亿元，亏损金额逐年扩大。
2023年，酒店市场行情转好，但富力的酒店业务依旧亏损了9.04亿元；到了2024年，富力酒店业务全年亏损额更是达到26.19亿元，同比扩大近3倍。
酒店业务愈发亏损的同时，高杠杆收购叠加运营成本压力，也让富力在2019年后逐渐陷入泥潭。
自2022年起，富力开启“卖酒店求生”模式，但市场反应远不及预期。
2022年6月，北京万达嘉华酒店以5.5亿元出售，较富力2017年收购成本亏损653万元；同年12月，福州威斯汀酒店以4.3亿元成交，较评估价缩水30%；2024年，伦敦ONE项目以16亿英镑割肉抛售，较2017年收购价缩水46%。
这些交易虽回笼一笔资金，但仅占富力同期到期债务的一小部分，且多数资金被用于偿还优先级债务，并未能缓解现金流枯竭。
值得注意的是，在完成对万达酒店的收购之时，富力的账面现金仅156亿元，却豪掷近200亿收购，导致企业净负债率飙升至170%以上，也为后续债务危机埋下隐患。
2024年9月，富力的危机进一步升级。因一笔6.14亿美元境外债务违约，淡马锡旗下基金申请对富力子公司清盘，导致68家核心酒店及一栋写字楼被强制接管，这也让富力丧失了对这些资产的处置权。
截至2024年末，富力地产所拥有的酒店数量已下滑至22家，总建筑面积约111.06万平方米，总客房数为7513间，分别由万豪国际酒店集团、洲际酒店集团、希尔顿酒店集团、凯悦酒店集团等酒店管理集团管理。
债务冰山下的生存博弈
从经营情况来看，富力地产当前仍然面临着很大的压力。
2024年财报显示，其总负债高达2621.36亿元，其中流动负债占比93%，规模达2438.16亿元，而流动资产仅2121.41亿元，缺口达316.76亿元。
并且，未来12个月需偿还债务1035.69亿元，但现金及受限资金仅38.64亿元，现金短债比低至0.04，短期偿债压力巨大。
酒店业务方面，2024年营业额同比暴跌31.3%至43.73亿元，亏损扩大至36.19亿元。同时基于交付面积和整体平均售价的下降，物业发展收入腰斩59%至115.17亿元，平均售价跌至6800元/平方米。
截至2024年末，富力地产已有共263.62亿元的借款无法按期偿还，884.75亿元的银行借款和其他借款已违约或交叉违约，富力方面已因此收到若干催款信、催款通知和法律信函。
鉴于公司的现状，外聘的核数师香港立信德豪会计师事务所明确“无法表示意见”，直言富力地产的持续经营存疑。
对于2025年公司的发展，富力地产表示，在上一财政年度，集团几乎已将主要海外资产全部变现，以进行重组及负债管理。将节约可用流动资金，以应付必要的营运开支并与债权人及银行进行磋商，同时也将进一步出售资产以产生流动资金。
从酒店行业现状来看，近年来中国高端酒店市场复苏乏力。
根据酒店行业数据服务提供商STR统计，截至2024年9月，中国内地酒店年累计每间可售房收入、平均房价和入住率分别同比下降了6%、4%和2%，平均房价更是连续三个季度呈现同比下降，各级别酒店表现均未达到去年同期水平。其中，奢华酒店以价换量的态势最为明显，平均房价同比下降6%。
而富力地产旗下的酒店多定位奢华，在商务需求萎缩、竞争加剧的背景下，估值也将进一步承压。
此外，在3月31日，香港法院驳回了针对富力地产两家全资附属公司兆晞及富力香港的清盘呈请，子公司虽因此暂时避免了被强制清算的命运，赢得了喘息之机，但后续公司状况能否改善，还需依赖经营能力的改善以及债务重组的进展。